"Sì, ma non così!": perché la densificazione spesso fallisce per accettazione

I ricercatori dell'ETH parlano anche di "comportamento NIMBY": NIMBY sta per "not in my backyard" (non nel mio cortile) o, analogamente, "not in my neighbourhood" (non nel mio quartiere) o "not on my doortep" (non sulla porta di casa). Questa discrepanza esiste anche nel cantone di Zurigo, come riferiscono i ricercatori dell'ETH di Zurigo in uno studio pubblicato all'inizio di quest'anno sulla rivista di pianificazione Paesaggio e pianificazione urbana pubblicato in questo articolo. Basato su uno studio con un lato esternoCampione Su un campione di circa 3.000 intervistati intervistati dal Cantone di Zurigo e dall'ufficio di ricerca Anovum nel 2013, emerge il seguente quadro: Mentre il 57,5% degli intervistati è favorevole in principio alla densificazione come strategia di pianificazione generale, solo l'11,9% la accetta nel proprio quartiere. Allo stesso tempo, il Cantone di Zurigo mostra che la maggior parte delle persone che rifiutano uno specifico progetto di densificazione nel proprio quartiere sono comunque favorevoli alla densificazione come obiettivo generale dello sviluppo urbano.

I costi degli alloggi sono decisivi nelle città

Per quanto riguarda il Cantone di Zurigo, i ricercatori dell'ETH hanno dimostrato che l'accettazione dei progetti di densificazione varia a seconda del tipo di area residenziale e di quartiere: nelle aree periferiche degli agglomerati e nei quartieri di case unifamiliari, l'accettazione della densificazione residenziale è generalmente inferiore rispetto ai quartieri urbani, perché gli interessati si aspettano spesso effetti negativi sul valore della proprietà residenziale, sulla privacy e sugli spazi verdi. L'accettazione della densificazione è in principio più alta nei quartieri urbani. Qui l'atteggiamento dipende maggiormente dal livello dei costi abitativi e degli affitti. Un altro fattore è che la densificazione avviene spesso in quartieri dove ci sono edifici residenziali più vecchi e appartamenti a basso costo e la popolazione si chiede se in futuro gli affitti saliranno oltre il livello abituale per il quartiere.

I ricercatori del Fare all'ETH hanno ora ampliato i risultati di Zurigo con un confronto internazionale tra Berlino, Parigi, Londra, New York, Chicago e Los Angeles. In questo studio si sono concentrati sulla popolazione della città e hanno quindi esaminato più da vicino quali misure a livello di progetto e negli strumenti di pianificazione possono aumentare l'accettazione.

Questo dimostra il ruolo chiave degli alloggi a prezzi accessibili sull'accettazione della densificazione e sull'attuazione dei progetti di sviluppo urbano: "L'accettazione aumenta quando un progetto prevede un uso misto con abitazioni e commercio ed è a impatto climatico zero", spiega Kaufmann, "al contrario, i progetti con investitori puramente orientati al profitto incontrano maggiori resistenze". Inoltre, il team di Kaufmann ha studiato sistematicamente - per la prima volta nella ricerca sullo sviluppo urbano - l'impatto di tre strumenti di pianificazione utilizzati nei progetti di densificazione residenziale:

1. Percentuale di alloggi a prezzi accessibili in un progetto di densificazione,
2. controllo o limitazione dell'affitto (chiamato "rent cap" a Berlino) e
3. Pianificazione partecipata e coinvolgimento della popolazione limitrofa.

Tutte e sei le metropoli dimostrano che una percentuale fissa di - per bassoReddito - alloggi a prezzi accessibili, controllo degli affitti ("protezione degli inquilini") e partecipazione aumentano l'accettazione: "I progetti di densificazione che forniscono alloggi a prezzi accessibili nelle città sono più accettati perché aiutano a mitigare le conseguenze negative percepite della densificazione", afferma Kaufmann. L'aspetto particolarmente interessante è che sia il controllo degli affitti, che potrebbe avere ragioni egoistiche, sia la percentuale fissa di alloggi a prezzi accessibili per le persone a basso reddito hanno un effetto di miglioramento dell'accettazione. Si può quindi concludere che gli alloggi a prezzi accessibili sono importanti per formare l'opinione pubblica, indipendentemente dal fatto che qualcuno ne tragga o meno un beneficio diretto.

Berlino e Londra le più scettiche nei confronti della densificazione

Nelle città statunitensi di New York, Chicago e Los Angeles, più orientate al mercato che alla regolamentazione, l'accettazione della densificazione è maggiore rispetto a Parigi, Londra e Berlino. Di conseguenza, le misure di accompagnamento come gli alloggi a prezzi accessibili hanno un impatto minore sulla popolazione delle città statunitensi. La densificazione è meno accettata a Berlino e Londra, il che nella capitale tedesca potrebbe avere a che fare con il dibattito sui "tetti agli affitti". Nella capitale inglese è più probabile che il dibattito si concentri su quali gruppi di popolazione beneficino effettivamente degli investimenti internazionali nel mercato immobiliare.

Nei prossimi passi, David Kaufmann gruppo di ricerca Nell'ambito del progetto "Densifying Switzerland", sostenuto dal Fondo nazionale svizzero (FNS), studia l'accettazione della densificazione in tutta la Svizzera. Tra le altre cose, sta analizzando l'andamento dei prezzi degli affitti e tutti i referendum sulla pianificazione territoriale degli ultimi 20 anni per determinare come i fattori economici, sociali e politici influenzino l'accettazione della densificazione.